las ventas con pago aplazado

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Las ventas con pago aplazado :

Si es comun recurir al prestamo hipotecario para pagar el precio de una propiedad a veces en funcion de las circonstancias el pago aplazado puede ser otra opcion .

No se trata de un problema teorico en unos seis meses tuvimos tres  casos  en la oficina , el primer caso es el de una casa destinada al alquiler vacacional donde el comprador disponia de una parte del precio y deseaba aplazar el resto despues de la temporada . El plazo era un plazo a un año  y la cuestion era de como garantizar el pago .

Otro caso fue venta de una casa que faltaba de final de obra por ignorancia de los propietarios de las formalidades necesarias en España . A la hora de vender la casa no estaba registrada , se tenian que hacer todos los tramites necesarios para conseguir el final de obra , conseguir la cedula y registrar la casa . El comprador tambien extranjero no queria pagar la totalidad del precio si no tenia todos lo papeles y los vendedores quieren asegurarse de cobrarian el precio aplazado .

El tercer caso era de un cliente que buscaba un immueble  a reformar para hacer un petit hotel , el queria  poder disfrutar del immueble pagando un alquiler  y poder reformarlo y escriturarlo dentro de 3 años  , esta operación  no consiste en una venta a plazo porque cabe siempre la posibilidad para el que beneficia de la opcion de desistir de esta , hay que saber que tambien este tipo de contrato se suele usar pero no se trata de una venta sino de un alquiler con opcion  con consequencias  distintas  ( lo miraremos en otro tema del blog )

En estos dos  casos  reales se tenia  que ofrecer soluciones .

El comprador y el vendedor pueden ser unos encantos , cuando se trata de dinero no hay amigos . De este constato surge la necesidad de garantizar el pago de la parte aplazada .

Hay varias maneras de hacerlo :

  • Garantia personal :

El aval es una operación de garantia por la que el aval responde del pago de un importe debido por el comprador delante de un tercero , en nuestro caso el vendedor .

El aval puede ser una persona fisica que reponde con su patrimonio o puede ser un aval bancario .

El aval supone un riesgo para el avalista . hemos visto numerosas personas poner se de aval para permitir a un familiar comprar una vivienda sin entender realmente las consequencias de la operación . Para mi no se tiene que aconsejar en operaciones con familiares porque luego esto puede crear conflictos si surgen los problemas de pago .

El aval bancario es una operación de garantia por la que el banco avalista responde  del pago del importe debido delante del vendedor

Es un riesgo que implica que llegado el incumplimiento por parte del comprador el banco tenga que hacer frente al importe debido , luego el banco requerira al cliente  que reintegrée la cantidad ya pagada por parte del banco .

El aval  financiero se finaliza delante Notario , el banco asume el riesgo y en cambio recibe una comision funcion del tipo de riesgo y del plazo .

Se suele cobrar una comision de alrededor del 0.5 % y unos intereses trimestrales alrededor de 1 %. El coste del acta notarial es de 0,3 %.

Para conceder este tipo de garantia a un cliente el banco reclama el mismo unas ciertas garantias que pueden ser personales o reales . Asi a veces hay necesidad de pignorar dinero o valores  como garantia real del aval que nos concede el banco .

O que se deja en el banco el importe en effectivo , la mayoria del tiempo en una cuenta a plazo .

O que tenemos en el banco valores de renta fija ( mejor ) o variable ( menos segura ) para garantizar el pago .

En principio el cliente puede disponer de los intereses o dividendos si son acciones .

Es evidente de que el aval acordado sera sera mas importante por un dinero en effectivo  que para unos valores que suponen riesgo .

  • las garantias reales :

Dan  sensacion de mas  seguridad al vendedor  pero  hay que  analizarlo

  • En primer lugar pensamos en la hipoteca , la hipoteca es una garantia que nos suena a todos , sabemos que si el comprador no paga el vendedor podra ejecutar la hipoteca .
  • La hipoteca es una garantia real sobre un immueble *
  • La hipoteca es rapida
  • Se puede hipotecar otro bien que el bien comprado en garantia del pago
  • Hay que registrarla
  • Pero a la hora de ejecutarla es importante decir que esto nos puede llevar años de juicio para conseguir que  el bien salga a subasta , es una buena garantia pero siempre hay un riesgo aunque a veces minimo que las cosas vayan mal .
  • Otra opcion que se contempla en muchos casos el la clausula resolutoria
  • la clausula resolutoria expresa es una clausula que permitira en caso de no pago por parte del comprador de :
  • devolver el immueble al vendedor
  • restituir el precio al comprador , en practica suele ser frecuente incluir en el contrato inicial una clausula que diga que el vendedor se quedara un importe X en concepto de daños y perjuicios ocasionados .
  • la clausula tiene un coste :
    • gastos notariales
    • gastos ITPAJD sobre la cantidad total cubierta por la condicion
    • gastos registrales
  • es importante tener en cuenta que la cancelacion de la condicion resolutora tributa por los mismos impuestos y genera los mismos gastos
  • Es muy importante advertir al cliente que si en teoria parece ser una muy buena opcion , primero tiene un coste importante y segundo no es tan facil ejecutar la , porque que pasa si el vendedor no tiene el dinero  para devolverlo al comprador ?

Otra vez estaremos de juicio …

  • Algunos prefieren a esto una practica muy eficiente en el caso de venta de muebles que es la reserva de dominio .
  • En venta de muebles las garantias en facturas que dicen “ los bienes quedan la propiedad del vendedor hasta el pago  “son muy  frequentes . Algunos  han pensando extenderlo a la venta de immueble . En el derecho aleman el BGB lo reconoce en el articulo 925 , en derecho Francés tambien prodria existir según el articulo 2367  pero en practica la verdad es que  no se usa por los problemas que conllevaria .
    • La transferncia de la casa se encuentra  aplazada  hasta el pago completo .
    • El bien queda al nombre del propietario , entonces le pertenece el IBI
    • Quedandose el vendedor propietario hay que prevenir los problemas describiendo en el contrato las consequencias relativas a  los riesgos , a las obras y todo lo que podria afectar la propiedad .